Seguro para propietario de Vivienda

(En Español)

(Agosto de 2011)

El seguro para propietario de vivienda paga para reparar o reemplazar su casa o su propiedad personal si resulta dañada o destruida por alguna razón, tal como un incendio, una tormenta o por un robo, que su póliza cubra. Su póliza indica los tipos de pérdidas que cubrirá y la cantidad máxima que pagará.

Nota: Una póliza es un contrato entre usted y su compañía de seguros. Léalo cuidadosamente para entender exactamente lo que cubre y los límites en dólares de la cobertura. También usted debe entender sus derechos. Texas tiene una Declaración de Derechos del Consumidor para el seguro de propietarios de viviendas e inquilinos. Su compañía debe enviarle la Declaración de Derechos del Consumidor cuando obtiene o renueva una póliza.

Pólizas para Propietario de Vivienda en Texas

La mayoría de las pólizas de propietario de vivienda en Texas combinan las siguientes cinco coberturas:

Cobertura residencial (dwelling, por su nombre en inglés) paga si su casa es dañada o destruida por una pérdida que la póliza cubra. Además paga por estructuras o construcción despegadas de la casa, tales como cercas, cocheras separadas y cuartos de almacenamiento.
Cobertura para artículos de propiedad personal (personal property, por su nombre en inglés) paga si los artículos contenidos en su casa (tales como los muebles, ropa y electrodomésticos) son robados dañados o destruidos por una pérdida que la póliza cubra.
Cobertura de responsabilidad civil (liability, por su nombre en ingés) provee $25,000 de cobertura en caso de que fuera demandado y encontrado legalmente responsable por las lesiones de otros o los daños a la propiedad de otros. Es posible que pueda comprar hasta $1 millón de cobertura adicional.
Cobertura de pagos médicos (medical payments, por su nombre en inglés) paga las cuentas médicas de las personas que sufran lesiones en su propiedad. También pudiera pagar por algunas lesiones que ocurran lejos de su casa, como por ejemplo, si su perro muerde a alguien en el parque. Una póliza básica de propietario de vivienda paga $500 en cuentas médicas, pero usted puede comprar hasta $5,000 de cobertura de pagos médicos.
Cobertura de pérdida de uso (loss of use, por su nombre en inglés) paga por los gastos adicionales de la vida diaria (vivienda, comida y otros gastos esenciales) si usted debe mudarse temporalmente debido a los daños a su casa que fueron causados por una pérdida que la póliza cubra. Su póliza pagará ya sea un porcentaje de la cantidad de la cobertura de su vivienda (generalmente entre el 10 y el 20 por ciento) o por un período específico después de la pérdida (tal como 24 meses).

Tipos de Pólizas

Las compañías de seguros en Texas pueden vender varios tipos de pólizas con niveles diferentes de cobertura.

Si una compañía le ofrece una póliza con menos cobertura de la que usted desea, pregunte si tienen disponibles otros tipos de pólizas. Es posible que usted también pueda comprar cobertura adicional al añadirle endosos a su póliza.

Los dos tipos de pólizas que se venden en Texas son:

Pólizas para todos los riesgos (All-risk policies, por su nombre en inglés), (también conocidas como cobertura amplia o cobertura abierta para riesgos). Estas pólizas le ofrecen protección y cobertura amplia para todas las causas de pérdidas a menos que la póliza las excluya específicamente.
Pólizas para riesgos indicados (Named perils policies, por su nombre en inglés), (también conocida como cobertura de riesgos específicos). Estas pólizas ofrecen una protección más limitada que la póliza de todos los riesgos y cubren solamente las causas de pérdidas que se indiquen específicamente en la póliza.

Nota sobre el costo de reemplazo y el valor actual en efectivo:

El costo de reemplazo (Replacement cost, por su nombre en inglés) es lo que usted pagaría para construir nuevamente o reparar su vivienda, según los costos de construcción actuales. El costo de reemplazo es distinto al valor en el mercado y no incluye el valor de su terreno. Pregúntele a su compañía si no está seguro de cuánto costaría construir nuevamente su vivienda.

El valor actual en efectivo es el costo de reemplazo de su propiedad menos la depreciación. Si su vivienda es destruida y usted solamente tiene cobertura de valor actual en efectivo, es posible que no pueda reconstruir completamente su vivienda.

Para comparar las coberturas de las pólizas aprobadas para la venta en Texas, visite el sitio Web de la Oficina del Asesor Público de Seguros (Office of Public Insurance Counsel -OPIC, por su nombre y siglas en inglés)

www.opic.state.tx.us

Coberturas de las Pólizas

Las compañías pueden excluir cobertura por ciertas pérdidas. Aun las pólizas que cubren todos los riesgos excluyen ciertos tipos de daños.

La siguiente tabla muestra los tipos de pérdidas más comunes que cubren o excluyen las pólizas de propietario de vivienda:

La mayoría de las pólizas cubren las pérdidas causadas por	La mayoría de las pólizas no cubren las pérdidas causadas por
Incendio y rayos	Inundaciones
Humo	Terremotos
Explosión	Termitas, insectos, ratas o ratones
Robo	Congelamiento de tuberías cuando la casa está deshabitada (a menos que se haya desconectado el agua o dejado la calefacción prendida)
Vandalismo o conducta malintencionada	Daños a árboles y arbustos ocasionados por viento o granizo
Disturbios y conmoción civil	Pérdidas si la casa está deshabitada por un número de días que especifique su póliza
Aviones y vehículos	Uso y desgaste o mantenimiento
Ventarrones, huracanes y granizo (esta cobertura pudiera ser excluida si usted vive en la Costa del Golfo)	Daños por la infiltración continua y repetida de aguas
Daños por descarga de aguas repentinas y accidentales	Moho, excepto lo que sea necesario para reparar o reemplazar los daños a la propiedad causados por una pérdida que sea cubierta, y que sea ocasionada por agua

Límites de su Póliza en Dólares

Los límites en dólares de su póliza son las cantidades máximas que se le requiere a su compañía de seguros que pague si su casa es destruida. La Página de Especificaciones al frente de su póliza muestra los límites en dólares de su póliza. Revise sus límites para asegurarse que tenga suficiente cobertura para evitar una pérdida financiera significativa si su casa resulta gravemente dañada o destruida. Hable con su agente o representante de la compañía si tiene alguna pregunta sobre los límites de su seguro.

Para recibir el pago total (menos su deducible) para una pérdida parcial, por ejemplo daños al techo por granizo, la mayoría de las compañías le requieren que asegure su casa por lo menos al 80 por ciento de su costo de reemplazo. Si asegura su casa por menos del 80 por ciento de su costo total de reemplazo, la compañía de seguros sólo pagará una parte de la pérdida. Algunas compañías pudieran requerirle que asegure su casa por el 100 por ciento de su costo de reemplazo.

Cobertura para Artículos de Propiedad Personal

Las pólizas para propietario de vivienda proveen cobertura para su propiedad personal (tales como los muebles, ropa y electrodomésticos) como un porcentaje de la cantidad de los límites de cobertura de su vivienda. Por ejemplo, si su compañía asegura su propiedad personal al 40 por ciento de la cobertura de su vivienda, y su casa está asegurada por $100,000, sus artículos estarán asegurados por hasta $40,000. Es posible que usted pueda comprar más cobertura si paga una prima mayor.

Las pólizas de seguro para propietario de vivienda generalmente tienen límites de cobertura para ciertos tipos de propiedad personal, tales como las joyas y las pieles. Infórmele a su agente o compañía si tiene algún artículo especial que quisiera asegurar. Es posible que pueda comprar cobertura adicional para esos artículos a cambio de una prima adicional.

Típicamente, una póliza de seguro de propietario de vivienda solamente paga el valor actual en efectivo por la propiedad personal que resulte dañada, robada o destruida. El valor actual en efectivo es el costo de reemplazo del artículo menos la depreciación.

Es posible que usted pueda comprar cobertura de costo de reemplazo para su propiedad personal. La cobertura de costo de reemplazo le ofrece más protección que la cobertura de valor actual en efectivo. Por ejemplo, si usted tiene cobertura de valor actual en efectivo y un ladrón le roba un televisor que usted compró hace seis años, la aseguradora sólo le pagará lo que se espera que cueste un televisor viejo de seis años. Sin embargo, con la cobertura de costo de reemplazo, la aseguradora pagaría lo que costaría reemplazar el televisor con uno similar al que le robaron.

La mayoría de las compañías no pagará el costo total de reemplazo o reparación de un artículo después de que usted lo haya reemplazado o reparado.

Haga un Inventario de su Propiedad

Muchas personas se dan cuenta después de un incendio o tormenta que no tenían suficiente cobertura para los artículos de su propiedad personal. El tener un inventario escrito puede ayudarle a decidir cuánta cobertura necesita. También simplificará el proceso de sus reclamaciones.

En su lista de inventario usted debe anotar cada artículo, la fecha de compra, el valor y el número de serie. Tome fotografías o vídeos de cada cuarto, incluso de los roperos, cajones abiertos, cuartos de almacenamiento y de la cochera. Guarde su inventario y los recibos de los artículos caros en un lugar a prueba de fuego o en otro sitio.

Otros Tipos de Pólizas para Propiedades Residenciales

Seguro para inquilinos. El seguro del arrendador no cubre los artículos que son propiedad personal del inquilino. El seguro de inquilino cubre sus pertenencias, le protege contra responsabilidad civil y paga por los gastos adicionales de la vida diaria si un incendio u otro percance le obliga a mudarse temporalmente de la residencia alquilada.
Seguro de condominios. El seguro de condominio cubre sus pertenencias, provee protección de responsabilidad civil y paga por los gastos adicionales de la vida diaria. También cubre los daños que sufren las mejoras, ampliaciones y alteraciones que se le han hecho al condominio en particular.
Seguro de townhouses. Los townhouses pueden ser asegurados ya sea con una póliza individual de propietario de vivienda o con la póliza maestra de la asociación de propietarios. Si el townhouse está habitado por el propietario y la asociación de propietarios no tiene una póliza maestra para el inmueble, usted puede comprar una póliza para propietario de vivienda para su townhouse en particular. Si la asociación tiene una póliza maestra, usted debe comprar una póliza de propietario residente de Texas para asegurar sus artículos de propiedad personal.
Seguro para propietarios de casas móviles. Las casas móviles sin ruedas colocadas sobre bloques o cimientos permanentes califican para la póliza de propietario de vivienda. Sin embargo, la mayoría de las casas móviles son aseguradas por una póliza de propietario de vivienda móvil. La póliza para propietario de vivienda móvil es realmente una póliza de automóvil que cubre las casas móviles utilizadas como residencias. Las pólizas de propietario de vivienda móvil ofrecen cobertura extremadamente limitada.
Seguro para propietario de rancho o granja. Las pólizas para propietarios de ranchos o granjas aseguran las residencias en terrenos de sembradío o ganadería fuera de los límites de la ciudad. Con un pago adicional usted puede comprar cobertura para cierto equipo de granja y construcciones despegadas de la casa.

Otros Tipos de Seguro que Usted Pudiera Necesitar

Seguro Contra Tormentas y Granizo

Las compañías generalmente excluyen la cobertura contra tormentas y granizo de las pólizas que se ofrecen en los 14 condados en la costa y en partes del Condado de Harris y en la Bahía de Galveston. La Asociación de Seguros Contra Tormentas de Texas (Texas Windstorm Insurance Association -TWIA, por su nombre y siglas en inglés) es la aseguradora estatal de último recurso para comprar cobertura contra tormentas y granizo. Usted puede comprar una cobertura de TWIA por medio de los agentes de seguros locales.

Cuando un huracán entra al Golfo de México (a 80 grados de longitud y 20 grados de latitud), usted ya no podrá cambiar su cobertura ni comprar cobertura contra tormentas.

Si tiene planes de construir, ampliar o remodelar su vivienda u otras estructuras y desea obtener o mantener la cobertura de TWIA, usted debe realizar una inspección a su propiedad durante la fase de construcción. Un inspector de TDI especializado en tormentas puede realizar una inspección gratis, o usted puede usar un ingeniero profesional con licencia en Texas y designado por TDI. Pregúntele a su agente cómo obtener una inspección. Para más información sobre la cobertura contra tormentas, comuníquese con TWIA

1-800-788-8247
www.twia.org

Seguro Contra Inundaciones

Las pólizas de seguro de propietario de vivienda no incluyen cobertura para daños que son causados por inundaciones. Para protegerse de las pérdidas causadas por la mayoría de las inundaciones, usted puede comprar una póliza por separado contra inundaciones del Programa Nacional de Seguros Contra Inundaciones (National Flood Insurance Program – NFIP, por su nombre y siglas en inglés). El NFIP es administrado por la Agencia Federal para el Manejo de Emergencias (Federal Emergency Management Agency -FEMA, por su nombre y siglas en inglés). Si su propiedad está en un área que corre un peligro especial de inundaciones, su prestamista le exigirá que tenga un seguro contra inundaciones. Un área que corre un peligro especial de inundaciones tiene una probabilidad de inundación anual de 1 por ciento.

Los agentes locales venden pólizas NFIP y pueden informarle sobre el programa en su área. Para más información llame al NFIP

1-800-427-4661
www.floodsmart.gov

Requisito de seguro contra inundaciones de TWIA. Algunos residentes de la Costa del Golfo deben comprar un seguro contra inundaciones para poder calificar para una póliza de TWIA. Los requisitos le aplican a usted si

Usted construyó, alteró, remodeló o amplió su propiedad (al punto que se requiera un certificado de cumplimiento) en o después del 1º de septiembre de 2009
Cualquier parte de su propiedad se encuentra en las zonas inundables V, VE o VI-V30 según lo define el NFIP.
El NFIP tiene disponible la cobertura contra inundaciones.

Las reparaciones a la propiedad están excluidas de este requisito. Reparación se define como la reconstrucción o restauración de una estructura que se dañe o se deteriore.

Para ver los mapas de las zonas inundables, visite el sitio Web de FEMA en www.fema.gov.

Repase la Comparación de Pólizas para Propietario de Vivienda, Inundaciones y Tormentas para ver las diferencias entre el seguro de propietario de vivienda, contra inundaciones y contra ventarrones y granizo.

Seguro Contra Terremotos

Las compañías de seguro ofrecen pólizas separadas que cubren los daños causados por terremotos. El costo es relativamente bajo, porque en Texas es raro que éstos ocurran.

Cobertura Adicional (Endosos)

Es posible que usted pueda añadirle más cobertura a su póliza a través de endosos a su póliza. Los endosos generalmente aumentarán su prima.

Algunos de los endosos adicionales más comunes amplían o aumentan la cobertura para la joyería, obras de arte o equipo de fotografía. Otros endosos comunes proveen cobertura para los daños que la póliza excluye originalmente, tales como los daños causados por el retroceso de aguas negras o daños a los cimientos de la vivienda.

Seguro Amplio Personal de Responsabilidad Civil (póliza sombrilla)

Si usted tiene bienes que proteger y desea más cobertura de responsabilidad civil que la que su póliza de propietario de vivienda ofrece, usted puede comprar por separado una póliza sombrilla. Debido a que las pólizas varían, asegúrese de que su agente o compañía le explique la cobertura en detalle.

Cómo Buscar y Comparar un Seguro de Propietario de Vivienda

Los precios y coberturas varían entre las compañías, así que es buena idea buscar y comparar precios. A continuación le damos algunas sugerencias que le serán útiles para hacer la mejor compra por su dinero:

Decida cuáles coberturas y cantidades de cobertura necesita antes de comprar la póliza.
Escoja su deducible sabiamente. Su deducible es la cantidad que usted debe pagar antes de que la compañía de seguros pague. Los deducibles más altos bajan la prima, pero recuerde, cuando tenga una reclamación usted tendrá que pagar más de su bolsillo.
Pida cotizaciones de varios agentes y compañías, porque los precios varían. Cuando compare los precios asegúrese de que sean por coberturas iguales. Usted puede ver ejemplos de comparaciones de precios en nuestro sitio Web www.HelpInsure.com. También puede usar la Hoja para Buscar y Comparar Compañías/Pólizas de Seguro para Propietario de Vivienda para ayudarle a reunir información sobre las compañías y las pólizas que ofrecen.
Pregúntele a su agente si usted califica para descuentos.
Cuando solicite una cotización o un seguro, responda las preguntas con sinceridad. La información errónea podría causar una cotización incorrecta o que le rechacen o cancelen la cobertura.
Considere otros factores aparte del precio, incluyendo el grado de solvencia económica de la compañía, el índice de quejas y el estado de la licencia. El grado de solvencia económica indica la fuerza y estabilidad económica de la compañía, y el índice de quejas es un indicador del historial de servicio al cliente. Compre su seguro solamente de aseguradoras o agentes con licencia. En Texas es ilegal vender seguro sin tener licencia para hacerlo.
Para obtener más información sobre una compañía, incluyendo el estado de su licencia, historial de quejas y el grado de solvencia económica que le otorgó una organización evaluadora independiente, llame a la Línea de Ayuda al Consumidor de TDI o visite el sitio Web de TDI

1-800-252-3439
463-6515 en Austin
www.tdi.texas.gov

Entienda los Precios y las Primas

Las compañías de seguros les presentan sus precios a TDI pero no necesitan aprobación antes de usarlos. Este sistema se conoce como presentar y usar. La ley de Texas requiere que las compañías de seguros ofrezcan precios que sean razonables, adecuados, no excesivos para el riesgo correspondiente y que no sean injustamente discriminatorios. Si TDI determina que los precios de la compañía no cumplen con estos requisitos, podemos exigirle a la compañía que les reembolse a sus asegurados la cantidad que les cobró en exceso. Las compañías pueden apelar las decisiones de TDI.

Factores que Afectan su Prima

Las compañías utilizan un proceso llamado aseguramiento (underwriting, por su nombre en inglés) para decidir si le venden una póliza y qué precio le cobrarán. Cada compañía debe presentarle sus guías de aseguramiento a TDI y enviarnos las actualizaciones cada vez que les hagan un cambio. Las compañías utilizan varios factores para determinar las primas. Estos incluyen:

La antigüedad y condiciones de su vivienda. Las compañías pueden rehusarse a asegurar casas que están en malas condiciones, pero no pueden negar la cobertura solamente debido a la antigüedad o valor de la casa. Sin embargo, la mayoría de las compañías le cobrará más si usted está asegurando una casa más antigua.
El costo de reemplazo de su casa. Si usted tiene una póliza de costo de reemplazo, su póliza pagará por la reconstrucción de su casa si resulta destruida. Sus primas aumentarán en relación con la cantidad de su costo de reemplazo.
Los materiales de construcción usados en su casa. Es más económico asegurar las casas construidas principalmente de ladrillo que las casas que son construidas de madera.
La localidad donde vive. Las primas para casas en áreas con una incidencia criminal mayor o con gran frecuencia de tormentas probablemente serán más caras.
El acceso a protección local contra incendios. Las primas generalmente son más bajas para las casas en áreas con acceso a buenos servicios de protección contra incendios. Su historial de reclamaciones. Las compañías usan su historial de reclamaciones para determinar cuánto le cobrarán por su cobertura. Su historial de reclamaciones incluye tanto el tipo como el número de reclamaciones que han sido presentadas.
Su calificación de crédito. Las compañías podrían considerar su calificación de crédito cuando decidan si venderle una póliza y cuánto cobrarle por ella. Sin embargo, una compañía no puede rehusarse a venderle o cancelarle o no renovarle la póliza solamente basándose en su calificación de crédito. Las compañías que utilizan la calificación de crédito para determinar la prima tienen que registrar sus métodos de calificación de crédito con TDI. Entérese sobre cómo es que las compañías usan su calificación de crédito en Helpinsure.com.

Descuentos

Los descuentos pueden ayudarle a ahorrar dinero en su seguro. Las compañías pueden ofrecerle descuentos en sus primas si usted toma medidas para reducir el riesgo de pérdidas. Cada una de las aseguradoras fija la cantidad de los descuentos que ofrece a sus asegurados. A continuación le mostramos algunos de los descuentos más comunes:

Techos resistentes a impacto o incombustibles
Sistemas de alarma contra robo, incendios y humo
Sistemas de rociador automático
Extintores de fuego
Edad de la casa (las compañías fijan sus propias normas)
Propiedad en buenas condiciones (las compañías fijan sus propias normas)
Casa asegurada por su valor total de reemplazo
Buen historial de reclamaciones por tres años consecutivos
Marcar sus artículos personales con un número de identificación (requiere inspección)
Otras pólizas con la misma compañía o grupo de compañías
Descuentos para personas de la tercera edad

¿Está Teniendo Problemas para Asegurar su Casa?

Si está teniendo dificultades para conseguir una póliza de seguro de propietario de vivienda, podría ser beneficioso tomar ciertas medidas para reducir sus probabilidades de una pérdida. Estas son algunas cosas que usted puede hacer:

Elimine el Potencial de Riesgos

Usted puede hacer su casa más asegurable si soluciona algunos problemas que las aseguradoras y agentes ven como señales de riesgos potenciales. Examine su casa para detectar si existen problemas que podrían causar daños o lesiones, tales como alguna rama de árbol pesada que cuelgue sobre el techo, barandales sueltos en la terraza o grietas en las banquetas.

Protéjase Contra el Crimen

Como el robo es un motivo común por el que los propietarios de vivienda presentan reclamaciones, es posible que algunas aseguradoras no deseen asegurar casas que aparentemente sean vulnerables al crimen. A continuación le presentamos algunas precauciones que puede tomar para ayudarle a protegerse a usted y a su propiedad:

Llame a los agentes de prevención de delitos del departamento de la policía local. Ellos pueden inspeccionar su casa y darle consejos específicos para protegerla.
Instale cerraduras de pestillo fijo y otros dispositivos de seguridad en las puertas y ventanas.
Póngase de acuerdo con sus vecinos para comenzar un Programa de Vigilancia en su Vecindario (Neighborhood Watch Program, por su nombre en inglés). El departamento de policía en su localidad tiene información que le ayudará.
Instale una alarma antirrobo que alerte a la policía o a una compañía de seguridad.
Elimine lugares en los que se puedan esconder los ladrones y vándalos. Pode los árboles y arbustos, especialmente alrededor de las ventanas y entradas.
Evite estacionar automóviles en la calle. Los automóviles estacionados en la calle son una tentación para los ladrones y vándalos y al igual que los arbustos sin podar, pueden usarse como escondites fáciles.
Deje encendidas las luces exteriores de su casa durante la noche.
Marque permanentemente los artículos de su propiedad con un número de identificación que le ayudará a identificarlos si se los roban.

Mantenga su Casa y su Patio en Buenas Condiciones

Alguien de la compañía de seguros inspeccionará su casa cuando usted solicite un seguro. Un patio lleno de cosas y la pintura desgastada pudiera dar la impresión de que la casa no es segura o de que tiene daños existentes. Las compañías de seguros pudieran cargarle una prima más alta, restringir o limitar su cobertura, o hasta rehusarse a asegurarle basándose en la inspección que haga la compañía. Tome las siguientes medidas para mejorar la seguridad y apariencia de su casa:

Repare cualquier señal evidente de daño, por ejemplo, tablas podridas, telas de alambre sueltas o puertas exteriores flojas.
Retire de su propiedad cualquier cosa que pudiera fácilmente causar un accidente.
Reemplace el techo si está dañado o muy desgastado. Las manchas de agua en el techo interior de su casa le indican al inspector que usted podría presentar una reclamación en el futuro por daños causados por el agua.
Mantenga su patio limpio y el césped cortado.
Considere pintar su casa si la pintura está descascarada o desteñida.

Otras Opciones para Asegurar su Casa

Los habitantes de Texas que tienen problemas para encontrar un seguro de propietario de vivienda pudieran tener otras opciones para obtener coberturas. Los siguientes programas podrían ayudarle:

Helpinsure.com

Helpinsure.com es un servicio gratuito y seguro de TDI y de la Oficina del Asesor Público de Seguros para ayudar a los tejanos a encontrar seguros de propietario de vivienda, condominio, inquilino y de automóvil. Usted puede ver ejemplos de los precios de compañías que están ofreciendo seguros de propietario de vivienda en su área, comparar las coberturas de las pólizas y ver los “perfiles” de las compañías que muestran el historial de la compañía, el índice de quejas y el grado de solvencia económica que obtuvo de una organización evaluadora independiente. Usted puede comunicarse con las compañías o llenar una solicitud segura que las compañías y agentes pueden acceder para llamarle y darle una cotización.

El sitio Web Helpinsure.com también tiene un Centro de Aprendizaje con información útil sobre los seguros. Para obtener más información o para inscribirse, visite el sitio Web Helpinsure.com o llame al número telefónico gratuito

1-800-252-3439
www.helpinsure.com

La Asociación Texas FAIR Plan

La Asociación Texas FAIR Plan (Texas FAIR Plan Association, por su nombre en inglés) ofrece seguro para propietarios de vivienda muy básico a los consumidores que reúnen los requisitos. Para reunir los requisitos, a usted le deben haber negado el seguro por lo menos dos aseguradoras con licencia que estén expidiendo seguros para propietarios de vivienda en Texas y no puede haber recibido un ofrecimiento válido de un seguro comparable de una aseguradora con licencia en Texas. Para obtener más información, llame a TDI o comuníquese con la Asociación Texas FAIR Plan

1-800-979-6440
www.texasfairplan.org

Aseguradoras de Líneas Excedentes o Extraterritoriales

Si aun así no puede encontrar un seguro, su último recurso podría ser comprarlo de una compañía de líneas excedentes, también conocidas como aseguradoras extraterritoriales (Surplus Lines Carriers, por su nombre en inglés). Las compañías de líneas excedentes son compañías con residencia fuera del estado y que no tienen licencia en Texas, pero legalmente son elegibles para vender seguro contra riesgos que las compañías con licencia dudan para cubrir. Las compañías de líneas excedentes generalmente cobran más que las compañías con licencia y ofrecen menos cobertura.

Las compañías de líneas excedentes no son miembros de una asociación afianzadora. Esto significa que sus reclamaciones podrían no ser pagadas si llega un momento en que la compañía de líneas excedentes es económicamente incapaz de pagarlas.

Los agentes deben hacer un esfuerzo diligente para encontrarle una cobertura con una aseguradora con licencia. Pregunte cuáles compañías con licencia fueron las que lo rechazaron, y pregunte por qué. Las compañías tienen que justificar los rechazos.

Si Pierde su Seguro

Si se rehúsan a venderle la póliza de seguro de propietario de vivienda o pierde su cobertura, el conocer sus derechos puede ayudarle. Si usted lo solicita, la compañía debe explicarle por escrito la razón por la que lo rechazó, le canceló o no le renovó la póliza. Usted puede quejarse ante TDI si cree que la compañía injustamente le negó, canceló o no le renovó su póliza.

CLUE®

Muchas compañías utilizan el Intercambio Amplio de Pérdidas de Seguro (Comprehensive Loss Underwriting Exchange –CLUE, por su nombre y siglas en inglés) para examinar el historial de reclamaciones del solicitante. CLUE tiene una lista del historial de las reclamaciones de seguros de personas y viviendas en los últimos siete años, independientemente de quien sea el propietario.

Las compañías sólo tienen autorización para reportar información si se ha presentado una reclamación. La ley federal le otorga el derecho a disputar la información incorrecta. Si una compañía de seguros se basó en parte en un reporte de CLUE para negarle la cobertura, usted puede obtener una copia gratis del reporte si llama a Reportes Personales de LexisNexis (LexisNexis Personal Reports, por su nombre en inglés) o si visita su sitio Web

1-866-527-2600
https://personalreports.lexisnexis.com/index.jsp

Antes de llamar, obtenga el número de referencia de CLUE de la carta de rechazo de la compañía o pídaselo a la compañía. El tener a la mano el número de referencia agilizará el proceso porque se asegurará de que está pidiendo el reporte correcto. CLUE es una marca registrada de Equifax Inc.

La Cancelación y la No Renovación

Cancelación significa que ya sea usted o la compañía de seguros termina la cobertura antes de la fecha normal de vencimiento de la póliza. Si usted o la compañía cancela su póliza, la compañía tiene que reembolsarle cualquier prima no ganada. Por ejemplo, si pagó una prima anual de $600 y usted canceló la póliza después de un mes de uso, la compañía debe reembolsarle $550 por la prima no ganada.

La compañía debe darle un aviso de 10 días antes de que pueda cancelar su póliza. La compañía puede cancelar su póliza en los primeros 60 días sólo si identifica un riesgo de pérdida adicional que no se haya mencionado que no fuera el motivo de una reclamación anterior. Si una compañía cancela su póliza en los primeros 60 días, tiene que darle un aviso de 30 días antes de la cancelación.

Una compañía no puede cancelar su póliza después de 60 días, al menos que sea por fraude, aumento del riesgo o falta de pago de las primas.

No renovación significa que la aseguradora se rehúsa a renovar la póliza en la fecha de vencimiento. La compañía debe darle un aviso por escrito mínimo 30 días antes de la fecha de vencimiento de su póliza. Si la compañía no le notifica por escrito en el tiempo requerido, la compañía debe renovar la póliza si usted lo solicita.

Una compañía pudiera no renovar su póliza debido al deterioro de su propiedad o es posible que se le pida que le haga algunas reparaciones a su vivienda antes de renovar su póliza. Por lo general, las compañías le darán entre seis meses y un año para hacer las reparaciones. Si las reparaciones son necesarias debido a una tormenta u otra pérdida con cobertura, la compañía debe pagar por el trabajo (menos el deducible). Si las reparaciones se deben al deterioro o desgaste normal (por ejemplo un techo desgastado), usted será el responsable de pagarlas.

Es posible que una compañía tampoco renueve la póliza si usted presenta tres o más reclamaciones que no estén relaciones con el clima en un período de tres años. Si su compañía no le notifica después de una segunda reclamación no relacionada con el clima, no se puede negar a renovarle la póliza debido a una tercera reclamación. Una compañía no puede usar las primeras dos reclamaciones no relacionadas con el clima para determinar el número de reclamaciones no relacionadas con el clima para propósitos de no renovación de la póliza.

Una compañía no puede dejar de renovarle la póliza si usted presenta una reclamación por una pérdida que su póliza no cubre. En vez de no renovar la póliza, la compañía puede cobrarle una prima adicional llamada sobrecargo. Una compañía puede añadir un sobrecargo por presentar dos o más reclamaciones no relacionadas con el clima durante el año previo de la prima.

Si usted se muda de su casa y la casa permanece desocupada por 60 días o más, la mayoría de las pólizas detendrán la cobertura automáticamente. No obstante, las coberturas de responsabilidad civil de la póliza continuarán. El tener la casa desocupada también puede causar que la compañía se rehúse a renovar la póliza cuando ésta venza.

Sus Derechos Contra la Discriminación Injusta

Una compañía de seguros no puede negarle, rehusarse a renovarle, limitarle ni cobrarle más por la cobertura debido a su raza, color, religión u origen nacional.

Una compañía tampoco puede negarle, rehusarse a renovarle, limitarle o cobrarle más por la cobertura debido a su edad, sexo, estado civil, ubicación geográfica, discapacidad total o parcial, a menos que el rechazo, limitación o precio más alto esté “basado en principios aseguradores sólidos de actuario.” Los principios aseguradores sólidos de actuario significa que la compañía tiene que mostrar pruebas de estadísticas válidas que su residencia presenta un riesgo más grande de pérdida que otras residencias a las que está dispuesta a asegurar.

Una compañía no puede discriminar injustamente entre individuos que clasifican para la misma clase de precio y que esencialmente presentan los mismos riesgos, condiciones y beneficios, ni discriminar de ninguna otra manera, a menos que el rechazo, limitación o precio más alto esté basado en “principios sólidos de actuario.”

Además, las compañías no pueden rehusarse a asegurar una casa basándose solamente en la antigüedad de la casa o en el bajo valor de la casa. Las compañías pueden ofrecer descuentos por casas nuevas, y pueden requerir que los sistemas de cableado, plomería o calefacción sean actualizados antes de aceptar asegurar una casa vieja.

Si Tiene una Reclamación

La compañía debe comenzar la investigación de su reclamación en el transcurso de 15 días a partir de la fecha en que recibe aviso por escrito. Sin embargo, la compañía puede pedirle más información. Una vez que usted envía la información, la compañía tiene 15 días hábiles para aceptar o rechazar la reclamación. Si la compañía acepta pagar, el pago debe ser hecho en el transcurso de los siguientes cinco días hábiles. Si la compañía rechaza su reclamación, la compañía debe explicarle la razón por escrito.

Excepciones:

Una compañía que necesita más tiempo puede tomarse hasta 45 días para tomar la decisión, siempre y cuando le envíe un aviso explicando la demora.
Una compañía que sospecha de incendio premeditado tiene hasta 30 días a partir de la fecha en que recibe la documentación solicitada para decidir si aceptar o rechazar la reclamación.
En caso de desastres naturales, TDI puede permitirles a las compañías 15 días adicionales.
Las compañías de líneas excedentes o territoriales tienen 20 días para pagar la reclamación una vez que estén de acuerdo en pagarla.

Una compañía que se tome demasiado tiempo para pagar es responsable por el pago de los honorarios de su abogado, más el pago por perjuicios equivalente al 18% de su reclamación, si usted presenta una demanda y gana. En un juicio de demanda contra una aseguradora, la compañía de seguros es la que tiene la obligación de presentar las pruebas de que no está obligada a pagar.

Si usted está financiando su casa, la compañía de seguros puede requerir que el prestamista endose y apruebe con su firma el cheque de pago de la reclamación. En estos casos, el prestamista debe actuar en el transcurso de 10 días hábiles a partir de la fecha en que recibe la solicitud. Si el prestamista no actúa dentro de este plazo de tiempo, puede recibir una sanción civil de $500. Las quejas en contra de los prestamistas que no procesan los cheques de reclamaciones deben ser dirigidas a la Oficina del Procurador General de Texas (Texas Attorney General’s Office, por su nombre en inglés).

1-800-252-8011
www.oag.state.tx.us

Consejos para Presentar Reclamaciones

Para que el proceso de las reclamaciones se lleve a cabo sin contratiempos, y para proteger sus derechos, siga los siguientes pasos:

Conozca su cobertura. Las coberturas y los límites en dólares de su póliza están descritos en la página de especificaciones de su póliza. Si necesita ayuda, pídasela a su agente o al representante de la compañía.
Si sufre una pérdida, avísele de inmediato a su agente o compañía de seguros. También reporte a la policía las pérdidas debido a robo o delito.
Haga una lista de la propiedad que resultó dañada. Antes de hacer cualquier reparación, si le es posible, tome fotografías o vídeo de los daños.
Solamente haga reparaciones temporales para proteger su casa y sus pertenencias. La compañía de seguros podría negarle el pago de su reclamación si antes de que la compañía inspeccione los daños usted hace reparaciones permanentes. Si no está seguro si una reparación será considerada permanente, llame a la compañía de seguros antes de hacer las reparaciones. El costo de estas reparaciones y el de almacenaje de los artículos de propiedad personal están cubiertos por su póliza. Es importante hacer solamente reparaciones temporales.
Guarde los recibos. Para las reclamaciones de artículos de propiedad personal, usted debe presentar comprobante de que reemplazó los artículos. Si compró materiales para reparaciones temporales, los recibos le ayudarán a agilizar el reembolso.
Trate de estar presente cuando el ajustador de la compañía de seguros inspeccione su casa. Usted puede pedirle a su contratista o constructor que esté ahí con usted. Su contratista o constructor puede discutir las estimaciones o especificaciones técnicas con el ajustador o con su compañía de seguros.
Si tiene que mudarse debido a un desastre, asegúrese de que su dirección esté visible. Deje un aviso con su dirección temporal, número de teléfono y el nombre de su compañía de seguros.

Proceso de Reclamación

Comprobante de pérdida. En el transcurso de los 15 días a partir de la fecha en que reporta la pérdida, la compañía puede requerir un formulario firmado y notariado de comprobante de pérdida. La compañía usará el formulario para decidir el valor de su reclamación. En la mayoría de los casos, la compañía le pedirá un presupuesto o estimado del costo de reemplazo de cualquier artículo de propiedad personal dañado o que perdió y el costo de la reparación de su residencia.

Considere estos consejos cuando reúna los estimados:

Haga una lista lo más completa y detallada posible.
Hable con contratistas y vendedores locales para obtener información sobre los precios.
Incluya los impuestos de venta en sus estimados.
Pregunte si debe usar costos exactos o si puede redondear las sumas al dólar más cercano.
Incluya los artículos pequeños, como los utensilios de cocina y los accesorios de vestir.
Incluya fotos y recibos.
Guarde una copia del estimado y de cualquier documentación pertinente para sus registros.

El ajustador preparará un presupuesto final del costo de la reparación de su casa y la reparación o reemplazo de sus artículos de propiedad personal. El ofrecimiento de pago de la compañía de seguros se basará en este presupuesto.

Disputas. Si usted no está de acuerdo con el presupuesto final del ajustador, dígale a la compañía el motivo. Es posible que a la compañía se le haya pasado algo y haga ajustes. Si aun así usted no está de acuerdo, usted puede utilizar el proceso conocido como evaluación o contratar a un ajustador público.

Evaluación. El proceso de evaluación está disponible solamente para las disputas sobre la cantidad de su reclamación. No se puede usar para acordar disputas sobre si la póliza cubre la pérdida.

El proceso de evaluación comienza cuando usted y la compañía contratan a un evaluador. Los dos evaluadores escogen a un tercero que actuará como el árbitro. Su evaluador y el evaluador de la compañía hacen sus propios presupuestos de la pérdida. Si los presupuestos son diferentes, el árbitro dicta la decisión final, la cual es decisiva tanto para usted como para la compañía. Usted es el responsable por los gastos del evaluador que contrate y de la mitad de los gastos del árbitro.

Los ajustadores públicos de seguros. Los ajustadores públicos de seguros cobran honorarios por ayudar a negociar las indemnizaciones con las compañías de seguros. Los honorarios del ajustador público se descuentan de la cantidad de la liquidación.

Es posible que el ajustador público le cobre una cuota fija, ya sea por hora, o un porcentaje de la cantidad de la liquidación de la reclamación. En el contrato que usted hace con el ajustador público debe estar incluido el método para calcular su comisión y una declaración de que la comisión del ajustador no podrá ser más del 10% del total de la reclamación. En algunos casos, el ajustador público solamente tiene derecho a una compensación razonable por su tiempo y gastos.

Los ajustadores públicos tienen prohibido ofrecer asesoría legal y participar en la reconstrucción o reparación de la propiedad dañada. También tienen prohibido involucrarse en cualquier actividad que podría constituir conflicto de interés.

Los ajustadores públicos deben poseer una licencia que emite TDI. Para saber si un ajustador particular tiene licencia, llame a la Línea de Ayuda al Consumidor de TDI o use la función de “Verificación de Compañías” (Check Companies, por su nombre en inglés) en el sitio Web de TDI.

Pagos. Una vez que la compañía esté de acuerdo en pagar el total o una porción de la reclamación, la tiene que pagar en el transcurso de cinco días hábiles. Si usted no recibe su cheque en el transcurso de los cinco días, llame a su agente o compañía. Si cree que la compañía está demorando el pago a propósito, llame a TDI y pida ayuda.

La mayoría de las compañías pagan las reclamaciones de propietario de vivienda por medio de dos cheques. El primero es expedido después de que el ajustador examina su pérdida y es por la cantidad que se estimó costarán las reparaciones, menos la depreciación y su deducible. El segundo cheque que la compañía expide es para pagar el saldo de su reclamación, después de recibir la factura del contratista cuando el trabajo está terminado, siempre y cuando las reparaciones o reemplazos sean terminados dentro de los 365 días a partir de la fecha de la pérdida. Usted puede presentar una solicitud por escrito para pedir una extensión de 180 días más.

Nota: Las pólizas TWIA expedidas o renovadas después del 27 de septiembre de 2011 no tienen las mismas fechas límite que otras pólizas de propietario de vivienda. Si usted tiene una póliza TWIA lea su póliza o llame a su agente para que entienda el proceso de reclamaciones.

Cómo Obtener Ayuda por Parte de TDI

Las compañías pudieran ser penalizadas si no resuelven las reclamaciones de manera justa y a tiempo. Si cree que una compañía de seguros le ha tratado injustamente, primero comuníquese con su compañía de seguros y trate de resolver el problema. La mayoría de las compañías que operan en Texas están obligadas a tener un número telefónico al que sus clientes puedan llamar gratis para pedir ayuda. El número telefónico debe estar anotado en su póliza.

Si no puede resolver usted mismo el problema, comuníquese con TDI para presentar una queja. Usted puede presentar una queja relacionada con los seguros ante TDI de varias maneras:

mediante nuestro sitio Web en www.tdi.texas.gov/consumer/complfrm.html
por correo electrónico en ConsumerProtection@tdi.state.tx.us
por fax al 512-475-1771
por correo postal a:
Texas Department of Insurance
Consumer Protection (111-1A)
P. O. Box 149091
Austin, TX 78714-9091

Para Más Información o Ayuda

Para obtener respuestas a preguntas en general sobre seguros, o para obtener información sobre cómo presentar una queja relacionada con seguros, llame a la Línea de Ayuda al Consumidor (Consumer Help Line, por su nombre en inglés) entre las 8 a.m., y las 5 p.m., hora del centro, de lunes a viernes, o visite nuestro sitio Web

1-800-252-3439
463-6515 en Austin
www.tdi.texas.gov

También puede visitar www.Helpinsure.com para obtener ayuda en su compra de seguro de automóvil, propietario de vivienda, condominio o de inquilino. Utilice www.TexasHealthOptions.com para aprender más sobre la cobertura de cuidado de salud y sus opciones.

Para obtener copias impresas de nuestras publicaciones para el consumidor, llame a nuestra Línea de Pedidos de Publicaciones (Publications Order Line, por su nombre en inglés), en servicio las 24 horas del día

1-800-599-SHOP (7467)
305-7211 en Austin

Ayúdenos a prevenir el fraude de seguro. Para reportar una sospecha de fraude, llame gratis a nuestra Línea Gratuita contra Fraudes (Fraud Hot Line, por su nombre en inglés)

1-888-327-8818

Si sospecha de incendio premeditado u otra actividad sospechosa relacionada con un incendio, llame a la oficina del Jefe Estatal de Bomberos, a través de la Línea para Reportar Incendios Premeditados (Arson Hot Line, por su nombre en inglés), en servicio las 24 horas del día

1-877-4FIRE45 (434-7345)

La información en esta publicación está actualizada hasta su fecha de actualización. Los cambios a las leyes o a los reglamentos administrativos de la agencia posteriores a la fecha de actualización podrían afectar el contenido. Para información actual visite nuestro sitio Web. TDI distribuye esta publicación únicamente con propósitos educacionales. Esta publicación no es un endoso por parte de TDI de ningún servicio, producto o compañía.

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