Preguntas frecuentes sobre el seguro de título

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Información básica del seguro de título

¿Qué es el seguro de título?

El seguro de título asegura contra pérdidas financieras causadas por defectos en títulos de bienes raíces. Las compañías de seguros de títulos protegen contra demandas que afectan al título, o en el caso de una pérdida cubierta, reembolsan al asegurado hasta el límite de la póliza.

¿Es requerido?

Texas no requiere seguro de título. El prestamista le exigirá que compre una Póliza de seguro de título del préstamo (solo en inglés) para proteger sus intereses.

¿Es similar a un seguro de vivienda?

No, el seguro de título es diferente a otros tipos de seguro. No asegura contra incendios, inundaciones, robos ni ningún otro tipo de daño o pérdida de la propiedad. Protege contra las pérdidas derivadas de problemas de propiedad que surgieron antes de que usted comprara la propiedad pero que no se conocían al momento de la compra. No garantiza que usted pueda vender su propiedad o pedir un préstamo sobre ella.

¿Qué tipos de pólizas existen?

Hay dos tipos de póliza:

• Póliza del propietario
• Póliza del préstamo

La compra del seguro de título

Comprar un seguro puede ser confuso. Algunas personas compran basándose en el precio, pero también es importante elegir la cobertura y la compañía adecuadas.

¿Cobran las compañías de título las mismas primas para sus pólizas?

Sí. Los precios del seguro de título en Texas están regulados. Todas las compañías de título cobrarán la misma prima por una póliza. Los precios se basan en el valor de venta de la propiedad. Por ejemplo, la prima de seguro básica para una propiedad de $50,000 es de $496, y la prima de seguro básica para una propiedad de $100,000 es de $832.

¿Puedo obtener un descuento en el precio de mi póliza?

No. El precio de la prima de seguro la establece el Departamento de Seguros de Texas (Texas Department of Insurance, por su nombre en inglés). Es requerido que cada agente de título cobre la misma prima por una póliza.

En Texas, la prima incluye cargos por servicios adicionales tal como la búsqueda del título, el examen del título y el cierre de la transacción. Usted paga la prima de la póliza de título solamente una vez, al cierre de la venta. El comprador y el vendedor pueden negociar quién paga la prima.

¿Existe alguna manera para ahorrar en mi cierre?

Usted puede comparar precios para encontrar honorarios de plica (escrow fees, por su nombre en inglés) o costos de cierre que sean menos costosos. Estos son diferentes según el agente.

Algunas compañías de título añaden cargos adicionales por cosas como certificados de impuestos y honorarios de plica, honorarios de registro y gastos de envío. Revise cuidadosamente cualquier cargo adicional. Pida la documentación de los costos reales de estos servicios. Usted puede solicitar ver sus documentos de cierre con anticipación. También puede pedirle a un abogado que asista con usted al cierre.

¿Por qué mi póliza de propietario cuesta más que la del prestamista? 

Cuando se compran al mismo tiempo una póliza de propietario y una póliza del prestamista, la póliza del prestamista se emite con un descuento de $100. Si decide no comprar una póliza de propietario, pagará la cantidad completa de la póliza del prestamista.

¿En qué debe fijarse al momento de elegir una compañía de seguros de título?

Los agentes de seguros de títulos identificarán problemas con el título que deban corregirse antes de que usted compre su casa o propiedad. Los agentes comprueban si hay problemas con el título consultando los registros públicos, como escrituras, hipotecas, testamentos, sentencias de divorcio, sentencias judiciales, registros de impuestos, embargos, gravámenes y mapas.

¿A quién le puedo comprar una póliza de título?

Usted siempre debe comprar de una compañía con licencia. En Texas, es ilegal vender un seguro de título sin tener una licencia. Si usted compra de una compañía que no tiene licencia, sus reclamaciones podrían quedarse sin pagar.

Para verificar si una compañía tiene licencia, llame a la Línea de Ayuda de TDI al 800-252-3439. También puede verificar en línea.

¿Puedo elegir mi propia compañía de título?

Usted puede elegir cualquier compañía de título que desee; no tiene que usar una compañía seleccionada por un agente de bienes raíces, un constructor o un prestamista.

La Sección 9 de la Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces (Real Estate Settlement Procedures Act -RESPA, por su nombre y siglas en inglés) prohíbe a los vendedores condicionar la venta de viviendas con el uso de una compañía de seguros de títulos específica. Usted puede comunicarse con la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (Consumer Financial Protection Bureau, por su nombre en inglés), que regula RESPA, si tiene una queja.

¿Cuál es mi cobertura?

Los formularios de las pólizas de título en Texas están estandarizados. Esto significa que la cobertura es la misma o uniforme de póliza a póliza. Consulte la sección sobre los tipos de pólizas para más detalles.

¿Cuál es las diferencia entre un compromiso de título y una póliza de título?

El compromiso del título (title commitment, por su nombre en inglés) sucede antes del cierre; la póliza de título (title policy, por su nombre en inglés) es emitida después del cierre. El compromiso indica que una compañía de títulos está dispuesta a emitir un seguro de título bajo ciertas condiciones y si el vendedor resuelve ciertos problemas. La póliza proporciona cobertura para la propiedad.

¿Qué es lo que hace el compromiso de título?

El compromiso del título enumera los posibles problemas, exclusiones o excepciones. Alerta al comprador sobre problemas que existen y que podrían causar problemas en el futuro. No garantiza que no haya problemas actualmente o que no vayan a surgir en el futuro. Usted debe hablar con el agente de título sobre cómo resolver cualquier posible problema. Usted puede revisar los posibles problemas con un abogado.

Lea el compromiso del título cuidadosamente, ya que estos artículos pueden convertirse en exclusiones o excepciones en el Anexo B (Schedule B, por su nombre en inglés) de su póliza. Las excepciones y exclusiones son artículos que no están cubiertos por la póliza.

¿De qué le protege la póliza del seguro de título?

El seguro de título le protege contra pérdidas debido a defectos en el título, gravámenes u otros asuntos similares. El seguro de título le protege de las reclamaciones de propiedad de terceros. Lo protege contra pérdidas a causa de problemas que surgieran antes de que usted comprara la propiedad. La compañía de títulos lo defenderá a usted en el tribunal si existe una reclamación contra su propiedad y pagará las pérdidas cubiertas.

Si hay algo que no me gusta en la póliza ¿puede cambiarse el lenguaje de la póliza?

En Texas, los formularios de las pólizas de título son promulgados o estandarizados. Esto significa que la mayoría del lenguaje de la póliza es el mismo, independientemente de cuál compañía que vende la póliza. Es requerido que los agentes de título utilicen los formularios estandarizados. Las partes de la póliza que pueden ser cambiados son la descripción de la propiedad en el Anexo A (Schedule A, por su nombre en inglés), las Excepciones en el Anexo B (Schedule B, por su nombre en inglés) y las Exclusiones. Revise esas secciones cuidadosamente. Usted puede solicitar que se hagan correcciones si observa que hay un error. El agente podría remover una excepción si un problema de título se resuelve o si usted compra una cobertura adicional.

Verifique la descripción legal del terreno contra el levantamiento topográfico (survey, por su nombre en inglés) en la póliza para confirmar que lo que se ha acordado en su contrato es correcto. El seguro de título no le protege contra las disputas con sus vecinos respecto a linderos, a menos que usted compre una cobertura adicional.

¿Qué es un defecto de título?

Un defecto de título es cualquier cosa que pueda hacer que un título se considere inválido o defectuoso de alguna manera. Algunos ejemplos son:

• Documentos no válidos debido a falsificación, fraude, influencia indebida, coerción, incompetencia, incapacidad o personificación.
• Incumplimiento de cualquier persona o entidad para haber autorizado una transferencia o cesión.
• Un documento que afecta el título que no se ha ejecutado, firmado, atestiguado, notariado o entregado de forma apropiada.
• Derechos de acceso no revelados o no registrados que de otra manera no aparecen en su terreno.
• No derecho de acceso desde y hacia el terreno.
• Un documento ejecutado bajo un poder legal falsificado, vencido o de otro modo no válido.
• Un documento que no ha sido presentado, registrado o indexado correctamente en los registros públicos.
• Reclamaciones de propiedad por herederos no revelados o desaparecidos.
• Defectos derivados de una ejecución hipotecaria anterior incorrecta.
• Convenios restrictivos no revelados que afectan su propiedad.

Los problemas causados por gravámenes (liens, por su nombre en inglés) también pueden causar defectos de título. Algunos ejemplos de problemas causados por gravámenes son:

• Cualquier gravamen legal o constitucional por parte de un contratista, mecánico o proveedor de materiales por un trabajo o materiales que comenzaron en o antes de la fecha de la póliza. Hable con un abogado sobre sus derechos.
• Un gravamen por trabajo o materiales que son proporcionados por un contratista sin su consentimiento.
• Un propietario anterior que no pagó
  • una hipoteca o escritura de fideicomiso
  • un fallo, impuestos o una evaluación especial
  • un cargo por una asociación de propietarios o condominios.
• Otros gravámenes o reclamaciones que pueden existir contra su título que no están enlistados en la póliza.

Notifique a su compañía de títulos de inmediato si alguien presenta un gravamen o reclama un interés en su propiedad. De lo contrario, usted podría poner en peligro su reclamación. Comuníquese con el asegurador que aparece en la póliza y siga los procedimientos para presentar reclamaciones.

¿Qué es lo que no cubre la póliza de título?

Una póliza de título por lo general no cubre errores o defectos, problemas financieros o problemas de derechos.

• Defectos que son creados después de la emisión de la póliza.
• Defectos que usted crea, o de los cuales usted ya tenía conocimiento.
• Problemas que surgen debido a que usted no pagó su hipoteca o para cumplir con las leyes aplicables o convenios de restricción que se le informaron a usted.
• Ciertos impuestos y evaluaciones.
• Pérdidas que resulten de los derechos reclamados por alguien más que ocupa el terreno. La compañía de título podría necesitar inspeccionar la propiedad. Es posible que haya un cargo por la inspección.
• Residencia familiar con un terreno circundante, propiedad comunitaria o derechos de sobrevivencia del cónyuge del titular de la póliza. Las leyes de residencia familiar (homestead laws, por su nombre en inglés) de Texas incluyen los derechos de un cónyuge o sobrevivientes de un propietario.
• Reclamaciones de otras personas que pudieran tener ciertos derechos si su propiedad está cerca de un cuerpo de agua o si un río o un arroyo fluye a través de ella.
• Terrenos expropiados, a menos que un aviso de expropiación haya aparecido en el registro público en la fecha de la póliza o la expropiación haya ocurrido antes de la fecha de la póliza.
• Infracciones en las ordenanzas de construcción y zonificación y otras leyes y regulaciones relacionadas con el uso del terreno, mejoras del terreno, división del terreno y protección ambiental.
• Convenios de restricción que fueron divulgados, los cuales limitan la forma en la que usted puede usar la propiedad. Solicite copias de las restricciones y pídale a su abogado que se las explique.

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