Seguro de Título
(Febrero de 2011)
Un título es el conjunto de documentos de propiedad de un bien inmobiliario, incluyendo el traspaso de cualquier derecho a la propiedad y cualquier préstamo en el que se haya utilizado la propiedad como garantía. Un historial claro del título lo hace a usted mucho menos vulnerable a las reclamaciones que otros puedan presentar de derecho a la propiedad y a cualquier responsabilidad por las deudas pendientes de propietarios anteriores. El seguro de título le protege a usted contra pérdidas que podrían surgir por problemas relacionados con el título de su propiedad que usted no conocía cuando compró la propiedad.
El seguro de título sólo le protege contra las reclamaciones de derechos propietarios. Esto no le asegura contra incendio, inundaciones, robo ni contra cualquier otro tipo de daños o pérdidas a la propiedad.
Antes de expedir la póliza de un título, una compañía de título verificará si existen defectos en el título por medio de la verificación de expedientes públicos, incluyendo las escrituras, hipotecas, testamentos, sentencias de divorcio, dictámenes judiciales, expedientes de impuestos, derechos de retención, gravámenes y planos. La compañía posteriormente le defenderá judicialmente si surge cualquier reclamación en contra de su propiedad, sujeto a ciertas limitaciones. Si la compañía pierde el caso, ésta le pagará a usted las pérdidas cubiertas hasta la suma máxima estipulada en su póliza.
La mayoría de las personas le compran un seguro de título a la compañía de títulos que cierre la venta de su propiedad. La compañía guardará en una cuenta de fideicomiso el dinero de cualquier depósito que se haya hecho hasta que se haya completado la compra.
Tipos de Pólizas de Títulos
En Texas, los dos tipos más comunes de pólizas de título son las Pólizas para Préstamos que protegen a los prestamistas y las pólizas para el propietario que protegen al comprador de la propiedad.
Pólizas para Préstamos
La mayoría de las instituciones financieras no le darán el préstamo para comprar una casa u otro bien inmobiliario a menos que usted compre la póliza para préstamos. Esta póliza pagará el saldo de la hipoteca si una reclamación en contra de la propiedad invalida su título. Una póliza para préstamos cubre hasta la cantidad del capital de su préstamo.
La póliza para préstamos permanece en vigor hasta que se pague el préstamo en su totalidad. La mayoría de los prestamistas requerirán que usted compre una nueva póliza de título para el préstamo si usted refinancia su casa. Cuando un préstamo existente se paga con un préstamo nuevo, la póliza para préstamos del primer préstamo expira. Usted tiene derecho a que le den un descuento en la prima de la nueva póliza para préstamos si refinancia su casa en el transcurso de siete años.
Pólizas para Propietarios
Las pólizas del propietario aseguran al propietario en contra de los tipos específicos de reclamaciones descritos en la póliza. Cuando usted compra una casa y una póliza para el acreedor hipotecario, la compañía de títulos automáticamente expedirá una póliza para propietario a menos que usted específicamente la rechace por escrito.
Una póliza de propietario sólo cubre el valor de la propiedad para el momento en que usted compró la póliza. Ésta no cubre ningún aumento del valor de su propiedad, a menos que usted compre una cobertura de aumento del valor.
La póliza de propietario permanece en vigor durante el tiempo en que usted o sus herederos sean dueños de la propiedad o responsables por cualquier garantía de título cuando venda la propiedad. Usted debe guardar su póliza de propietario, aún si traspasa el título o vende la propiedad.
Lenguaje de la Póliza
En Texas, los formularios de póliza de seguro de título son estandarizados. Esto significa que el lenguaje de las pólizas es el mismo, independientemente de la compañía.
Sigue siendo importante que usted lea su póliza cuidadosamente ya que las compañías pueden describir de manera diferente sus excepciones de cobertura. Preste atención especial a la Sección B (Schedule B, por su nombre en inglés) de la póliza, la cual explica las limitaciones, exclusiones, excepciones y condiciones especiales. Antes de cerrar el contrato de la compraventa de un bien inmobiliario sería bueno que consultara estas excepciones con un abogado.
Además, verifique que la descripción legal del terreno descrita en la póliza coincida con el levantamiento topográfico y el contrato de depósito. El seguro de título generalmente no le protege contra las disputas con vecinos con respecto a los linderos. No obstante, esta cobertura está disponible si desea comprarla por una prima adicional.
Una póliza de título no garantiza que usted podrá vender su propiedad o usarla para pedir dinero prestado, o que no va a perder dinero si la vende.
Lo que Cubre la Póliza de Título
Si alguien reclama un derecho en su propiedad, la compañía de títulos defenderá judicialmente el título suyo y pagará cualquier pérdida actual bajo las siguientes circunstancias:
- Si existe un embargo sobre su título debido a que un propietario anterior no cumplió con pagar
- una hipoteca o escritura de fideicomiso
- una orden judicial, impuestos o evaluaciones especiales
- un cobro de asociación de propietarios de vivienda o condominio
Si usted recibe un aviso de un embargo anterior, comuníquese con su compañía de título inmediatamente y siga el proceso de su póliza para presentar reclamaciones. Si usted no hace esto podría poner en riesgo su reclamación.
- Si existe un embargo por mano de obra y materiales suministrados por un contratista sin el consentimiento de usted. Generalmente, su póliza le protege si compra una casa ya construida, pero no le protege si es propietario del terreno y contrata a un constructor para que construya su casa. Consulte con un abogado sobre sus derechos.
- Si existen otras reclamaciones o embargos contra su título pero no están descritos como excepciones en la póliza.
- Si existen acuerdos de arrendamiento, contratos u opciones en su terreno que no estaban registrados en los expedientes públicos y no le fueron revelados a usted.
- La póliza de título no le informó las restricciones legales sobre cómo usted podía usar la propiedad.
- Si existe un derecho de acceso en su propiedad que no está en los expedientes públicos y del que usted no tenía conocimiento. La póliza de título le garantiza el derecho legítimo de acceso a su propiedad. Esto significa que usted tiene el derecho a poder trasladarse de su propiedad a una calle o carretera pública.
- Si alguien no firmó debidamente en la trayectoria de sucesión del título, o un notario público cometió un error en el documento, cometió un error al registrar el documento en la oficina de registros del condado o no entregó las escrituras de acuerdo con los requisitos establecidos en los estatutos.
- Si una escritura u otro documento en la trayectoria de la sucesión del título queda invalidado como resultado de una falsificación, fraude en contra del propietario legítimo, se obtuvo una firma bajo coerción, se obtuvo una firma de alguien legalmente incompetente para firmar o de una persona que no es quien dice ser.
Lo Que no Cubre la Póliza de Título
En general, la póliza de título no lo protege contra:
- Problemas en su título originados después de la fecha en que usted compró la póliza.
- Problemas que usted creó o problemas ajenos a los intereses suyos o del prestamista en relación con la propiedad. Consulte con un abogado sobre cualquier pregunta que pudiera tener sobre sus derechos de propiedad o sobre otras situaciones. Su póliza tampoco le ofrecerá protección contra cualquier excepción especial añadida por la compañía durante el proceso de inspección del título, como por ejemplo el derecho de acceso a servicios públicos. Estas excepciones tienen que estar descritas en la Sección B de su póliza. La compañía debe informarle sobre cada una de las excepciones y describirlas con un lenguaje sencillo para que usted pueda localizar fácilmente en los expedientes públicos la razón de la excepción.
- Las sanciones debido a la falta de pagos que usted tiene que hacer por la propiedad.
- Los defectos en el título que no estaban registrados en los archivos de propiedad del condado, pero de los que usted tenía conocimiento o permitió que ocurrieran.
- Las infracciones a los reglamentos de zonificación y construcción y a otras leyes y reglamentos concernientes al uso del terreno, mejoras al terreno, fraccionamiento del terreno y protección al medio ambiente.
- Los acuerdos restrictivos que limitan la manera en que usted puede usar la propiedad y que prescriben los requisitos para las estructuras que se construyen en la propiedad. La Sección B describe estas restricciones. Asegúrese de pedir copias de los documentos que establecen las restricciones y pídale a su abogado que se las explique. Es posible que la compañía de títulos le cobre por las copias.
- Las pérdidas a consecuencia de una reclamación de derechos de otras “partes en posesión”, tales como inquilinos o cualquier otra persona que ocupe el terreno. Si usted objeta a esta excepción, la compañía de títulos puede inspeccionar la propiedad y eliminar esta excepción de la póliza. Es posible que la compañía de títulos le cobre a usted por la inspección.
- Los terrenos expropiados, a menos que el aviso de expropiación esté en el expediente público en la fecha de la póliza o si la expropiación ocurrió antes de la fecha de la póliza.
- Derechos de residencia familiar, propiedad de la comunidad, o derechos conyugales del sobreviviente de un cónyuge titular de la póliza. En Texas, las leyes concernientes a la residencia familiar describen los derechos del cónyuge o de los sobrevivientes del dueño de la propiedad.
- Las irregularidades del título que surjan del patrimonio de una persona fallecida, de un patrimonio en bancarrota o de un fideicomiso.
- Las reclamaciones de otros individuos que podrían tener ciertos derechos si la propiedad está cerca de un cuerpo de agua o si por la propiedad cruza el cauce de un río o arroyo.
- Ciertos impuestos y aranceles. Su póliza de título asegura que todos los impuestos y aranceles correspondientes al año más reciente a disposición estén pagados. Sin embargo, ciertas exenciones de impuestos de las que pudieran haber gozado los propietarios anteriores podrían causar en el futuro más impuestos sobre su propiedad. Si usted compra una propiedad con dinero prestado, el prestamista podría pedir que a su póliza de prestamista se le elimine la excepción de “impuestos subsiguientes y aranceles impuestos por cualquier autoridad tributaria por los años anteriores debido al cambio de propietario o uso del terreno”. En dichos casos, la compañía de título podría requerir que los impuestos sean calculados y pagados.
Primas de la Póliza de Título
La prima de la póliza de título se paga solamente una vez, cuando se cierra la compraventa. El comprador y el vendedor pueden negociar quién paga la prima.
Los precios de la prima del seguro los fija el Departamento de Seguros de Texas (Texas Department of Insurance –TDI, por su nombre y siglas en inglés) y se basan en la cantidad del valor en el que se vende la propiedad usando una escala proporcional. Por ejemplo, la prima básica para una propiedad de $50,000 es $503, y la prima básica para una propiedad de $100,000 es $843.
Algunas compañías de títulos añaden cargos adicionales por los certificados de impuestos, cuotas de fideicomiso, cuotas de registro y gastos de entrega. Examine cuidadosamente cualquier cargo adicional; usted pudiera negociar o exigir comprobantes del costo real de esos servicios. Usted tiene derecho a recibir la documentación del cierre de la compraventa un día antes del cierre de la compraventa, si usted la solicita. Usted también puede tener a su abogado presente el día del cierre de la compraventa.
Siempre Compre su Póliza de una Compañía con Licencia
Usted puede escoger a cualquier compañía de títulos que desee; no tiene que usar la compañía que el corredor de bienes raíces o el prestamista escojan.
Sin embargo, asegúrese que la compañía tenga licencia. Es ilegal vender un seguro de título si no se tiene licencia para hacerlo en Texas. Además, si la compañía no tiene licencia y se va a la quiebra, sus reclamaciones podrían quedarse sin pagar. La Asociación de Garantía de Seguros de Título de Texas (Texas Title Insurance Guaranty Association, por su nombre en inglés) paga las reclamaciones presentadas a cargo de las compañías con licencia que pierden su solvencia económica, hasta $250,000 por reclamante o $250,000 por póliza.
Para verificar que la compañía tenga licencia, llame a la Línea de Ayuda al Consumidor de TDI
1-800-252-3439
463-6515 en Austin
www.tdi.state.tx.us
Quejas en Contra de Agentes o Compañías de Título
Si tiene una disputa sobre su prima o una reclamación, comuníquese con su agente o compañía de títulos. El párrafo 10 de las condiciones de su póliza debe indicar el número gratuito al que puede llamar a la compañía.
Si no puede resolver el problema directamente con el agente o compañía, usted puede presentar una queja ante TDI. En toda su correspondencia y otra documentación incluya el nombre completo de la compañía y el número de su póliza. Para pedir un formulario para presentar su queja, llame a nuestra Línea de Ayuda al Consumidor o descargue una copia del sitio Web de TDI. Puede presentar su queja en línea, por correo o fax a la siguiente dirección:
Texas Department of Insurance
Title Division (MC 106-2T)
P.O. Box 149104
Austin, Texas 78714-9104
Fax: 512-305-7426
Para más información o asistencia
Para obtener respuestas a preguntas en general sobre seguros, o para obtener información sobre cómo presentar una queja relacionada con seguros, llame a la Línea de Ayuda al Consumidor (Consumer Help Line, por su nombre en inglés) entre las 8 a.m., y las 5 p.m., hora del centro, de lunes a viernes, o visite nuestro sitio Web
1-800-252-3439
463-6515 en Austin
www.tdi.state.tx.us
También puede visitar www.Helpinsure.com para obtener ayuda en su compra de seguro de automóvil, propietario de vivienda, condominio o de inquilino. Utilice www.TexasHealthOptions.com para aprender más sobre la cobertura de cuidado de salud y sus opciones.
Para obtener copias impresas de nuestras publicaciones para el consumidor, llame a nuestra Línea de Pedidos de Publicaciones (Publications Order Line, por su nombre en inglés), en servicio las 24 horas del día
1-800-599-SHOP (7467)
305-7211 en Austin
Ayúdenos a prevenir el fraude de seguro. Para reportar una sospecha de fraude, llame gratis a nuestra Línea Gratuita contra Fraudes (Fraud Hot Line, por su nombre en inglés)
1-888-327-8818
Si sospecha de incendio premeditado u otra actividad sospechosa relacionada con un incendio, llame a la oficina del Jefe Estatal de Bomberos, a través de la Línea para Reportar Incendios Premeditados (Arson Hot Line, por su nombre en inglés), en servicio las 24 horas del día
1-877-4FIRE45 (434-7345)
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